Il 75,2% delle famiglie, tre su quattro, risiede in una casa di proprietà. Nel 2016 la superficie media di un’abitazione è pari a 117 mq e il suo valore medio è di circa 162 mila euro (1.385 euro/mq). In generale, le abitazioni possedute da persone fisiche hanno un valore complessivo, includendo anche le relative pertinenze, di 5.526 miliardi di euro, mentre il valore complessivo del patrimonio abitativo supera i 6mila miliardi (dati Agenzia delle Entrate).
E’ palese che gli italiani considerano ancora un “investimento sicuro” l’investimento nel mattone.
Ma vediamo cosa sarebbe successo ad un patrimonio di circa 250.000,00 euro investite nel 2012 in un immobile e le differenze di rendimento con un conto deposito o nelle azioni.
Innanzitutto, quando si acquista un immobile, bisogna mettere in conto i costi per l’acquisto che include l’ imposta di registro che oscilla dal 2% (prima casa, 5.000,00 euro) al 9% (seconda casa, 22.500,00 euro). L’acquisto è esente iva ma ci sono altre due tasse da pagare, catastale ed ipotecaria, che nel primo caso costeranno 100 euro nel secondo 400 euro.
C’è poi da mettere in conto la spesa dell’atto notarile che costa in media 2.000,00 euro, e circa il doppio se si aggiunge un mutuo ipotecario.
Una ultima spesa da considerare è quella dei costi di agenzia se si acquista tramite, appunto, una agenzia immobiliare. Ed anche qui bisogna sborsare altri 12.500 euro (in media il 5% di commissioni).
Le spese del primo anno saranno da un minimo di 7.100,00 euro ad un massimo di 39.000,00 euro.
Nella fase della gestione dell’immobili ci sono altri costi da tener presente: Tassa rifiuti (c.a 200 euro/anno) e l’IMU se non si tratta di prima casa (c.a. 1.000,00 euro/anno). Inoltre bisogna considerare spese condominiale, bollette e manutenzione (c.a. 900 euro/anno secondo Codacons).
er cui le spese di gestione possono oscillare tra un minimo di 10.000,00 euro ed un massimo di 140.000,00 euro.
Mettendo l’immobile a reddito potrete ricavare un ritorno di circa 10.000,00 euro/anno (4% al netto di rischi di morosità che in italia ha un tasso abbastanza elevato).
Ora, secondo l’ufficio studi gruppo Tecnocasa, gli immobili nel decennio in esame hanno subito una contrazione tra il 30% ed il 37,1%.
Se dopo 10 anni vendiamo l’immobile ad un -33,5% medio del mercato immobiliare, cioè a 166.000,00 euro, sottraiamo le spese minime di gestione (10.000,00 euro in 10 anni) 19.500,00 (impostati registro prima casa, Atto notarile senza mutuo e commissione Agenzia Immobiliare). ecco che dopo 10 anni il nostro capitale sarà di 236.500,00.
E se avessimo investito il nostro capitale in un conto deposito? Secondo le elaborazioni di Bankitalia avremmo avuto un rendimento medio di 1,36% e cioè in 10 anni 284.000,00.
E se avessimo puntato invece sull’azionario? Se prendiamo come riferimento l’indice MSCI World la crescita complessiva del nostro capitale sarebbe stata del 142% per un patrimonio totale di poco meno di 600.000,00.
Gestire il danaro è probabilmente più difficile che guadagnarlo.